Neubau im ländlichen Galicia: praktischer Leitfaden für den Kauf vom Plan
Eine Immobilie zu kaufen, die nur auf dem Papier existiert, ist vor allem ein Vertrauensbeweis: in ein Projekt, in Pläne, in einen Bauträger und in eine Vereinbarung, die schon geschlossen wird, bevor der erste Stein gesetzt ist. Im Gegenzug bietet sie etwas, das der Gebrauchtmarkt nicht leisten kann: die Gewissheit, jedes Detail zu kennen, das gute Gefühl, jeden Raum bewusst ausgewählt zu haben, und ein Zuhause, dessen Geschichte mit Ihnen beginnt.
In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Vorteile und Risiken dieser Art von Kauf, welche Fragen Sie dem Bauträger vor der Unterzeichnung stellen sollten und welche Besonderheiten der Neubau im ländlichen Raum in Galicia mit sich bringt.
Warum vom Plan kaufen? Die wichtigsten Vorteile
Individuelle Gestaltung der Ausstattung
Eine Immobilie in der Projektphase ist zum Teil ein Zuhause nach Maß. Innerhalb des vom Bauträger festgelegten Spielraums kann der künftige Eigentümer an den Entscheidungen mitwirken, die bestimmen, wie jeder Winkel aussehen und sich anfühlen wird: Materialien, Oberflächen, Elektrogeräte…
Ein Bau ohne Geheimnisse
Wer vom Plan kauft, hat die Möglichkeit, sein Haus bis ins Detail kennenzulernen: wo die Leitungen verlaufen, wie die Elektroinstallation geplant ist, wie das Fundament ausgeführt wurde… Dieses Wissen schafft Vertrauen in jeden Raum und gibt volle Kontrolle, wenn mit den Jahren eine Renovierung ansteht oder ein Schaden behoben werden muss.
Die Freude, jeden Raum als Erster zu beziehen
Ein Neubau trägt weder die Abnutzung noch die Entscheidungen früherer Eigentümer in sich. Die Installationen, Oberflächen und Systeme des Hauses befinden sich vom ersten Tag an in optimalem Zustand, und der Käufer weiß im Voraus, was er erhalten wird. Es gibt keine versteckten Überraschungen, keine geerbte Feuchtigkeit und keine anstehenden Renovierungen.
Preis vor der Wertsteigerung
Der Preis einer Immobilie vom Plan spiegelt den Wert des Objekts zum Zeitpunkt der Unterzeichnung wider, nicht den Wert, den es nach der Fertigstellung haben wird. In Märkten mit anhaltender Nachfrage neigt ein Neubau dazu, an Wert zu gewinnen, solange die Bauarbeiten andauern.
Tipps für den sicheren Kauf eines Neubaus
Fristen festlegen und mögliche Verzögerungen einplanen
Eine der größten Sorgen beim Kauf vom Plan ist, dass sich die Übergabe verzögert. Die Bauzeiten können durch Lieferprobleme, Projektänderungen oder administrative Schwierigkeiten beeinflusst werden. Um dieses Risiko zu verringern, ist es entscheidend, dass der Vertrag den Übergabetermin und die Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung klar festlegt.
Das Architekturprojekt verstehen
Vor der Unterzeichnung sollten Sie das Projekt prüfen und sicherstellen, dass das, was in den Plänen und in der Baubeschreibung steht, genau dem entspricht, was gebaut wird. Angaben zu Materialien, Nutzflächen, lichten Raumhöhen und Ausstattung müssen präzise festgelegt sein. Es ist sinnvoll, einen vertrauenswürdigen Fachmann —einen unabhängigen Architekten oder Bautechniker— hinzuzuziehen, der die Machbarkeit des Projekts überprüfen kann.
Den Bauträger vor der Unterzeichnung befragen
Wenn Sie den Kauf einer Neubauimmobilie in Erwägung ziehen, sollten diese Fragen vor der Unterzeichnung eines Vertrags nicht fehlen:
- Ist das Projekt von der Architektenkammer (colegio de arquitectos) visiert? Das Visum bescheinigt, dass das Projekt die technischen und städtebaulichen Vorschriften erfüllt.
- Liegt für das Grundstück eine Baugenehmigung vor oder befindet sie sich noch im Verfahren? Eine noch ausstehende Genehmigung kann zu unerwarteten Verzögerungen führen.
- Ist die Zehnjahresversicherung (seguro decenal) abgeschlossen? Sie ist verpflichtend und muss durch Unterlagen nachgewiesen werden.
- Wie lautet der Übergabetermin und welche Vertragsstrafen gelten bei Nichteinhaltung? Er muss im Vertrag mit klaren Fristen und Bedingungen festgehalten sein.
- Was geschieht mit den geleisteten Anzahlungen, wenn der Bau nicht fertiggestellt wird? Gesetzlich müssen sie auf einem Sonderkonto hinterlegt oder von einem Finanzinstitut abgesichert sein.
- In welchem Umfang und bis wann kann die Ausstattung individuell angepasst werden? Der Spielraum für Anpassungen variiert stark je nach Bauträger; es empfiehlt sich, dies vor der Unterzeichnung zu klären.
- Welcher Energieausweis-Wert ist für das Gebäude vorgesehen? Die aktuellen Vorschriften verlangen für Neubauten Mindeststandards bei der Energieeffizienz.
- Welches Bauunternehmen wird die Arbeiten ausführen? Die Erfahrung und Zahlungsfähigkeit des Bauunternehmens zu kennen, verringert Unsicherheiten bezüglich der Ausführungsqualität.
Die gesetzlichen Garantien, die den Käufer schützen
Die spanische Gesetzgebung schützt Käufer von Neubauten wirkungsvoll. Das spanische Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) legt drei verpflichtende Garantiestufen fest:
- 1 Jahr für Fertigstellungs- und Ausbaumängel: Anstrich, Tischlerarbeiten, kleinere Mängel.
- 3 Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen: Feuchtigkeit, Installationen, Dämmung.
- 10 Jahre (Zehnjahresversicherung, seguro decenal) für Strukturmängel, die die Festigkeit des Gebäudes gefährden.
Die Zehnjahresversicherung ist bei jedem Bauvorhaben verpflichtend und muss vor Baubeginn abgeschlossen sein. Bei der Unterzeichnung sollte der Käufer darauf bestehen, dass sie im Vertrag festgehalten wird.
Neubau in Galicia: die Bedeutung von Grundstück und Umgebung
Wer davon träumt, sein Haus im ländlichen Galicia zu bauen, muss wissen, dass nicht jedes Grundstück geeignet ist. Die Bauvorschriften legen verschiedene Bodenkategorien fest, die bestimmen, was gebaut werden darf, wann und unter welchen Bedingungen. Diese Kategorien zu verstehen, ist für jeden Neubaukäufer wichtig, denn es erklärt, warum bestimmte Lagen gefragter und knapper sind.
Auf konsolidiertem Bauland —Siedlungen mit bereits vorhandenen Dienstleistungen und Infrastruktur— ist ein Neubau möglich, sofern das Projekt dem geltenden kommunalen Bebauungsplan entspricht: maximale Höhe, Bebaubarkeit, Grenzabstände und zulässige Nutzungen. Dies ist die Bodenart, auf der sich der Großteil der neuen Wohnbauprojekte konzentriert.
Auf Bauerwartungsland —Flächen, die für Wachstum vorgesehen, aber noch nicht erschlossen sind— hängt der Bau davon ab, dass die entsprechenden Planungsinstrumente genehmigt und umgesetzt werden, was längere Fristen und zusätzliche Unsicherheit mit sich bringt.
Auf ländlichem Boden ist die galicische Regelung großzügiger als in anderen autonomen Gemeinschaften: Das Bodengesetz Galiciens, Gesetz 2/2016 (Ley 2/2016 del suelo de Galicia), erlaubt unter bestimmten Bedingungen den Bau eines neuen freistehenden Einfamilienhauses. Zu diesen Anforderungen zählen eine Mindestgrundstücksgröße von 2.000 m², eine maximale Bebauung von 20 % des Grundstücks, Mindestabstände von 5 Metern zu den Grundstücksgrenzen und eine maximale Höhe von zwei Geschossen und 7 Metern. Dennoch handelt es sich um eine an Bedingungen geknüpfte Nutzung, die einem eigenen Genehmigungsverfahren unterliegt und in der Praxis nicht immer realisierbar ist, insbesondere in den Kategorien des besonders geschützten ländlichen Bodens, wo die Einschränkungen deutlich größer sind.
An der galicischen Küste bauen: ein immer knapper werdendes Privileg
Galicia hat mehr als 1.700 Kilometer Küste, doch direkt am Meer zu bauen ist in der Praxis außerordentlich schwierig. Zu den allgemeinen städtebaulichen Einschränkungen kommt eine zusätzliche, speziell für die Küste geltende Schutzebene hinzu.
Das Küstengesetz (Ley de Costas) legt eine Schutzdienstbarkeit von 100 Metern ab der Innengrenze des Uferbereichs fest, innerhalb derer neue Wohngebäude verboten sind. In bestimmten konsolidierten städtischen Abschnitten aus der Zeit vor 1988 kann dieser Streifen auf 20 Meter verringert werden, doch es handelt sich um sehr spezielle und immer seltenere Fälle.
Hinzu kommt die autonome galicische Regelung, die Grundstücke außerhalb ländlicher Siedlungen und städtischen Bodens in weniger als 200 Metern Entfernung vom Meer zum besonders geschützten ländlichen Küstenboden erklärt und die Raumplanung eines jeden Streifens von bis zu 500 Metern ab dem Ufer als von autonomem Interesse betrachtet.
Ein Designchalet, bereit zum Bau in Canide, Oleiros
Trotz der Einschränkungen, die den Bau am Meer in Galicia begrenzen, ist es noch immer möglich, Neubauprojekte nur wenige Meter vom Strand entfernt zu finden. So ist es bei diesem Chalet in der Projektphase an der Küste von A Coruña.
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Dieses Neubauprojekt befindet sich in Canide, Oleiros, einem der exklusivsten Wohngebiete der Provinz A Coruña. Das 545 m² große Grundstück liegt weniger als 200 Meter vom Meer und nur 230 Meter vom Strand von Canide entfernt, in einem Wohngebiet innerhalb des Biosphärenreservats Mariñas Coruñesas e Terras do Mandeo.
Das Projekt sieht ein Chalet mit avantgardistischem Design und 412 m² Wohnfläche vor, verteilt auf zwei Geschosse plus Halbuntergeschoss, mit minimalistischen Linien, großen bodentiefen Fenstern und einem Pool auf der oberen Terrasse mit Meerblick. Die Garage für zwei Fahrzeuge verfügt über einen direkten Aufzug ins Haus, und die geplante Ausstattung umfasst Holzdielenböden, großformatige Feinsteinzeugfliesen und eine Fußbodenheizung in beiden Geschossen.
Von den Plänen zu den Schlüsseln mit Grupo Country Homes
Der Kauf einer Immobilie vom Plan ist nicht riskanter als der Kauf einer Gebrauchtimmobilie, verlangt aber eine andere Art von Sorgfalt. Das Projekt zu kennen, die Unterlagen zu prüfen, die richtigen Fragen zu stellen und die passende Beratung in Anspruch zu nehmen sind die Werkzeuge, die aus einem Vorhaben mit Unsicherheiten eine fundierte Entscheidung machen.
Bei Grupo Country Homes begleiten wir Käufer bei allen Arten von Immobilientransaktionen im ländlichen Raum, einschließlich Neubauten. Wenn Sie sich für das Chalet in Canide interessieren oder weitere Optionen aus unserem Katalog kennenlernen möchten, kontaktieren Sie uns unverbindlich, und wir helfen Ihnen, die Immobilie zu finden, die am besten zu Ihren Vorstellungen passt.
