O que precisa de saber para transformar a sua casa num Airbnb

Converter a nossa propriedade numa habitação de uso turístico pode ser uma forma interessante de gerar um rendimento passivo extra e aproveitar ao máximo a rentabilidade potencial da nossa casa. Ao contrário de outros modelos de alojamento como hotéis, pensões ou apartamentos turísticos, para operar como VUT (habitação de uso turístico) não é necessário obter uma licença específica nem operar como empresa, e o processo costuma ser muito mais simples. Além disso, poderemos continuar a desfrutar da habitação para uso pessoal sempre que precisarmos e não a tivermos arrendada.

Antes de dar o passo, é importante conhecer a regulamentação em vigor relativa a este serviço, bem como as nossas obrigações perante a administração e os nossos hóspedes. Em Espanha, os requisitos variam consoante a comunidade autónoma em que se encontra a propriedade, pelo que convém informarmo-nos sobre quais se aplicam na nossa.

Em termos gerais, estes são os pontos mais importantes a considerar se está a pensar em converter a sua casa numa habitação de uso turístico:

1. Requisitos da habitação

Qualquer propriedade constituída como habitação, desde que cumpra as normas básicas de habitabilidade e segurança, é apta para operar como VUT. No entanto, existem requisitos específicos relativos ao equipamento e ao serviço que deverá assegurar cumprir, e que variam consoante o território. Estes são alguns exemplos que se aplicam na maioria das comunidades autónomas:

• Oferecer o direito de utilização de louça, roupa de cama e de banho.
• Água, aquecimento e eletricidade devem estar incluídos no serviço.
• Dispor de um número de telefone de contacto disponível 24 horas por dia.
• Acesso a uma caixa de primeiros socorros.
• Serviço de limpeza obrigatório com cada nova entrada de reserva.

Existem pontos adicionais que variam consoante a regulamentação em cada comunidade, como a presença de extintor na habitação, a disponibilidade de manuais de utilização dos eletrodomésticos ou a existência de sistemas de ventilação e obscurecimento em todos os quartos.

Quando estivermos prontos, basta inscrever a habitação no Registo de Turismo ou no registo de estabelecimentos turísticos correspondente à nossa comunidade autónoma. É indispensável ser proprietário do imóvel e dispor de documentos que o comprovem.

2. As nossas obrigações

Ao prestar um serviço remunerado a terceiros, como proprietários de uma VUT assumimos uma série de obrigações que devemos cumprir:

• Em cada reserva, formalizar a relação contratual com os utilizadores.
• Manter um registo de hóspedes, bem como declarar e comunicar os seus dados à Polícia ou Guarda Civil.
• Dispor de um seguro de Responsabilidade Civil que cubra a habitação.
• Todo o dinheiro gerado deverá ser incluído na declaração de IRS (IRPF).
• Algumas comunidades aplicam uma taxa turística que deve ser cobrada e liquidada.

3. Avaliar a rentabilidade

Antes de iniciar a atividade, recomenda-se realizar um pequeno estudo de mercado para conhecer a concorrência, analisar os preços praticados na zona e avaliar a rentabilidade.

Ao definir o nosso preço, devemos ter em conta os custos associados à manutenção, limpeza e impostos, bem como as comissões de plataformas como o Airbnb, para poder avaliar a rentabilidade real que o nosso imóvel irá gerar e decidir se corresponde às nossas expectativas.

Por outro lado, é importante saber que algumas despesas associadas à nossa habitação poderão ser deduzidas na declaração de IRS. Por exemplo, todas as despesas de condomínio, serviços, IMI ou juros de hipoteca poderão ser deduzidos na proporção do tempo em que o imóvel esteve arrendado.

4. Considerações adicionais

É necessário ter em conta que as habitações de uso turístico se destinam a oferecer apenas estadias de curta duração. Segundo a legislação em vigor, constituem estadias de curta duração aquelas que não excedam os 30 dias consecutivos, pelo que não poderemos oferecer arrendamentos de maior duração sob esta denominação.

Por outro lado, é importante verificar como a nossa propriedade é classificada segundo a regulamentação da nossa comunidade autónoma. Por exemplo, é possível que as habitações situadas em zonas rurais devam inscrever-se como VTAR (Habitação Turística de Alojamento Rural), o que pode implicar algumas diferenças relativamente aos requisitos das VUT.

Por fim, falamos de um modelo de alojamento relativamente recente, que continua a gerar debate em torno da sua regulamentação. É de esperar que as normas evoluam com o tempo; devemos estar preparados para nos adaptarmos e manter a nossa atividade sempre dentro da regulamentação em vigor.

Como pode ver, não é demasiado complicado converter a nossa habitação numa fonte de rendimento adicional. Se algum dos passos nos parecer um pouco avassalador no início, o melhor é contar com profissionais que nos aconselhem e acompanhem no processo, conhecendo a regulamentação que se aplica no nosso território. No Grupo Country Homes podemos ajudá-lo a encontrar essas pessoas, pelo que não hesite em contactar-nos se quiser mergulhar no interessante mundo das VUT.